Par acte du 26 décembre 2008, les époux [X] ont vendu à une SCI une maison d’habitation pour le prix de 120 000 euros, avec convention d’occupation consentie aux vendeurs moyennant le versement d’une indemnité mensuelle.
Un jugement prononce la rescision de la vente pour lésion et a dit que la SCI aurait le choix de rendre le bien immobilier en retirant le prix qu’elle en a payé ou de le conserver en fournissant un supplément de prix, sous la déduction du dixième du prix total.
Après avoir été placée en liquidation judiciaire, les époux [X] ont fait une déclaration de créance qui a fait l’objet d’une contestation, le liquidateur faisant connaître le 8 novembre 2016 qu’il entendait garder l’immeuble en payant le supplément de prix.
M. et Mme [X] ont assigné la SCI Jaufine et son liquidateur judiciaire pour voir dire irrecevable et mal fondée leur demande d’option pour la conservation du bien.
1°) Sur le délai d’exercice du droit d’option, dans un délai raisonnable, faute de précision du jugement
Le pourvoi considérait que la SCI n’avait pas exercé son droit d’option pendant plus de quatre ans après que la vente a été rescindée, de sorte qu’il contestait la recevabilité du droit d’option prévu à l’article 1681 du code civil, faute d’avoir été exercé dans un délai raisonnable.
La cour d’appel considérait que dans la mesure où le jugement n’avait pas été assorti d’un délai d’exercice de ce droit, il ne pourrait pas être soutenu que l’acheteur a exercé tardivement cette option.
La cour de cassation relève que l’exercice de l’option prévue par l’article 1681 du code civil appartient à l’acquéreur qui en a seul l’initiative et qui doit l’exercer dans le délai prévu par la décision qui a admis la lésion, ou, à défaut, dans un délai raisonnable.
Considérant que le jugement n’avait assorti de l’exercice de l’option d’aucun délai, la cour de cassation rejette le moyen aux motif que la manifestation par l’acquéreur de sa volonté de garder l’immeuble n’était pas tardive, et considère que le liquidateur avait régulièrement exercé l’option.
2°) sur l’indemnité d’occupation due par les vendeurs et sa valorisation à dire d’expert
12. M. et Mme [X] font grief à l’arrêt d’ordonner, avant dire droit, une expertise aux fins de donner à la cour d’appel tous éléments permettant de déterminer la valeur locative de l’immeuble, alors « que tout jugement doit être motivé à peine de nullité ;
Les époux [X] contestaient être débiteurs d’indemnités d’occupation à l’égard de la SCI et faisaient grief à la cour d’appel d’avoir ordonné avant dire droit une expertise aux fins de donner tous éléments permettant de déterminer la valeur locative de l’immeuble, reprochant à la cour d’appel de s’être prononcée sur l’existence d’une indemnité d’occupation sans aucune motivation.
La cour de cassation rejette le pourvoi aux motifs qu’en « donnant mission à l’expert de donner tous éléments quant à la valeur locative de l’immeuble, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de motiver spécialement sa décision ordonnant une mesure d’instruction et qui n’est pas liée par les conclusions de l’expert, ne s’est pas prononcée sur le principe d’une indemnité d’occupation qui serait due par les vendeurs ».
Cass. Civ. 3e, 5 janv. 2022 ; Pourvoi n° 20-18.918