Le nouvel article 1253 du Code Civil (loi n°2024-346 du 15 avril 2024) définit les responsables des troubles anormaux de voisinage de la manière suivante :
« Le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte.
Sous réserve de l’article L. 311-1-1 du code rural et de la pêche maritime, cette responsabilité n’est pas engagée lorsque le trouble anormal provient d’activités, quelle qu’en soit la nature, existant antérieurement à l’acte transférant la propriété ou octroyant la jouissance du bien ou, à défaut d’acte, à la date d’entrée en possession du bien par la personne lésée. Ces activités doivent être conformes aux lois et aux règlements et s’être poursuivies dans les mêmes conditions ou dans des conditions nouvelles qui ne sont pas à l’origine d’une aggravation du trouble anormal ».
La subtilité provient de ce que les constructeurs ont disparu de la liste des responsables de plein droit des troubles anormaux de voisinage.
Il faut donc démontrer leur faute pour engager leur responsabilité à ce titre.
La difficulté tient au fait que « le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs », autrement dit le promoteur, est responsable de plein droit du dommage résultant du trouble anormal de voisinage, mais pas les constructeurs !
Le promoteur poursuivi ne pourra plus être subrogé dans les droits de la victime indemnisée, pour poursuivre son ou ses constructeur(s), sur le fondement de la responsabilité de plein droit, il lui faudra démontrer leurs fautes.
La parade serait de prévoir expressément dans les marchés de travaux, que les constructeurs s’engagent à couvrir le promoteur en cas de poursuite sur le fondement du trouble anormal de voisinage, même en l’absence de faute et dès lors que le dommage peut leur être imputé !