Les mesures exceptionnelles dérogeant au droit de la copropriété pour renforcer « les outils de gestion de la crise sanitaire », et donc lutter contre les conséquences de l’épidémie de covid, viennent d’être reconduites par la loi n° 2022-46 du 22 janvier 2022.
Voici les principales mesures :
– Les contrats échus sans que l’assemblée générale n’ait pu se tenir entre le 1er janvier 2022 (et non ceux qui l’ont été avant) et le 15 février 2022, nouvelle période juridiquement protégée, sont reconduits jusqu’au 15 avril 2022.
– Le syndic pourra unilatéralement décider que les copropriétaires ne participent pas « physiquement » à l’assemblée générale jusqu’au 31 juillet 2022. Le cas échéant, le syndic pourra mettre en place une assemblée générale par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique, et permettre aux copropriétaires de voter par correspondance.
S’il « est impossible pour des raisons techniques et matérielles » d’organiser une assemblée générale électronique, il devra prévoir une prise de décision par unique vote par correspondance.
Il faut donc insister sur la nécessité de caractériser l’impossibilité, rare ou circonstanciée, de mettre en œuvre un moyen électronique. Cette impossibilité est en effet la condition nécessaire à la prise de décision du syndic de priver les copropriétaires du droit de débattre.
En outre a été ajoutée l’obligation pour le syndic de consulter le conseil syndical préalablement à l’exercice de cette option en faveur d’une prise de décision par vote par correspondance uniquement (sous peine d’engager sa responsabilité, sans pour autant vicier l’AG).
Il a enfin été précisé que, « lorsqu’un vote par correspondance est organisé en lieu et place de la tenue d’une assemblée générale donnant lieu à la rémunération forfaitaire prévue au premier alinéa de l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, les prestations fournies par le syndic au titre du traitement de ce vote sont comprises dans le forfait » (mais possible rémunération complémentaire en cas d’AG supplémentaire).
– Le syndic pourra décider de transformer une assemblée générale déjà convoquée « en présentiel » en assemblée électronique ou, en cas d’impossibilité technique ou matérielle, en vote par correspondance (Il devra s’assurer de la date de réception de cette information, avec le délai de prévenance de 15 jours ; à défaut il pourra reporter l’AG).
– Enfin, les copropriétaires pourront à nouveau recevoir plus de trois délégations de vote et ce jusqu’à un maximum de 15 % des voix du syndicat des copropriétaires jusqu’au 31 juillet 2022 (art. 22-5 de l’ord. n° 2020-304 du 25 mars 2020 tel que mod. par l’art. 9, 4°, de la L. n° 2022-46 du 22 janv. 2022).