La SCI Achache (la SCI) est propriétaire de plusieurs lots dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Le 17 décembre 2015, l’assemblée générale des copropriétaires a adopté, à la majorité de l’article 24 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, des résolutions portant d’une part, sur l’exécution de travaux de ravalement, hors traitement des parties privatives constituées par les persiennes, garde-corps, croisées et bow-windows et la répartition des dépenses y afférentes en charges générales (résolutions n° 13-1-1 à 13-1-6), d’autre part, sur le traitement de ces parties privatives et la répartition des dépenses y afférentes selon un tableau spécifique, par lots de copropriété concernés (résolutions n° 13-3-1 à 13-3-6 et 13-4).
Le 7 mars 2016, la SCI a assigné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] en annulation des secondes résolutions.
La SCI fait grief à l’arrêt de rejeter ses demandes, alors :
« 1°/ que les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire ; que le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des seules parties communes ; qu’en l’absence de disposition du règlement de copropriété autorisant l’assemblée générale des copropriétaires à voter l’exécution de travaux de ravalement portant à la fois sur les parties communes et privatives des façades, la décision de procéder à des travaux portant exclusivement sur les parties privatives requiert l’accord de chaque copropriétaire concerné
2°/ que le syndicat des copropriétaires ne peut, sans excès de pouvoir, imposer, sans son accord, à un copropriétaire d’effectuer des travaux inutiles sur ses parties privatives, par un vote à la majorité simple.
3°/ que le syndicat n’a de pouvoir que sur les parties communes, il ne peut, sans excès, imposer à la majorité simple une obligation qui aurait pour objet ou pour effet de limiter les droits d’un copropriétaire sur ses parties privatives en lui imposant d’effectuer de payer des travaux inutiles sur ses parties privatives
La Cour de cassation rejette le pourvoi en considérant que le ravalement de l’immeuble relevait de son entretien et de sa conservation et que les travaux y afférents, portant à la fois sur des parties communes et sur des parties privatives, devaient être exécutés dans leur ensemble afin de respecter l’harmonie des façades.
Elle a relevé que le ravalement extérieur ne modifiait pas la destination des parties privatives et que la SCI ne justifiait pas d’une modification des modalités de la jouissance de ses parties privatives, telles qu’elles résultaient du règlement de copropriété.
Ayant ainsi fait ressortir que la résolution adoptant les travaux sur les parties privatives n’était que la conséquence nécessaire de la résolution adoptant les travaux de ravalement de l’immeuble, la cour d’appel, qui n’avait pas à caractériser l’existence d’une clause du règlement de copropriété le prévoyant, a exactement retenu qu’elle avait été régulièrement adoptée en application de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.
Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 9 mars 2023, 21-25.644, Inédit