Le bailleur s’oppose à la demande de restitution du dépôt de garantie, réclamé par ses anciens locataires, en invoquant des désordres locatifs.
Le bailleur fait grief au jugement de le condamner au paiement d’une certaine somme au titre de la restitution du dépôt de garantie et des majorations de retard, alors « que le juge ne peut refuser d’évaluer le préjudice dont il a constaté l’existence en son principe ; qu’en condamnant M. [Y] à restituer aux locataires la somme prélevée par lui en sa qualité de bailleur sur le dépôt de garantie au titre des dégradations locatives, après avoir constaté la réalité de celles-ci quant au défaut d’entretien du jardin consistant en l’absence de désherbage « surtout autour des massifs » en raison du caractère global de la facture produite au titre des travaux de jardinage qui ne permettrait pas d’évaluer le coût exact « du nettoyage des parterres et massifs » visé dans celle-ci, le tribunal qui devait évaluer lui-même le préjudice dont il constatait l’existence, n’a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l’article 7 c de la loi du 6 juillet 1989. »
Au visa de l’article 3-2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la Cour de cassation rappelle que si l’état des lieux ne peut être établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elle, il est établi par un huissier de justice, devenu commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.
La Cour de cassation décide qu’un constat d’huissier de justice, même non contradictoirement dressé, vaut à titre de preuve dès lors qu’il est soumis à la libre discussion des parties (1re Civ., 12 avril 2005, pourvoi n° 02-15.507, Bull. 2005, I, n° 181).
Il s’en déduit qu’un état des lieux de sortie établi unilatéralement par le bailleur, sans recours à un commissaire de justice, et dont le défaut de contradiction est dû à sa carence, ne peut faire la preuve de dégradations imputables au locataire.
Le tribunal a constaté que le bailleur, qui avait connaissance du départ des lieux des locataires, ne démontrait pas avoir tenté d’établir amiablement l’état des lieux de sortie de manière contradictoire et n’avait pas fait appel à un huissier de justice.
Il en résulte que l’état des lieux de sortie invoqué par le bailleur ne pouvait faire la preuve des dégradations qui y sont listées et qui seraient imputables aux locataires.
Cass. 3e civ., 16 nov. 2023, Pourvoi n° 22-19.422