Un locataire assigne son bailleur commercial en exécution de travaux de remise en état du clos et du couvert ainsi qu’en indemnisation de ses préjudices.
Après la liquidation judiciaire du locataire prononcée, le liquidateur, invoquant un manquement des bailleurs à leur obligation de délivrance, a demandé leur condamnation au paiement du coût des travaux de remise en état et de dommages-intérêts.
1°) sur le coût des travaux de mise en conformité, simple avance sur l’exécution des travaux et non préjudice indemnisable
M. [N] [U] et Mme [S] [U] font grief à l’arrêt de déclarer la locataire recevable à solliciter le paiement du coût des travaux de mise en conformité et de condamner in solidum les bailleurs à lui payer une certaine somme à ce titre, alors que la liquidation judiciaire du preneur faisait obstacle à toute reprise d’activité dans les locaux et que les travaux ne seraient pas réalisés, de sorte que leur coût ne pouvait être mis à leur charge.
La cour de cassation casse l’arrêt qui avait condamné le bailleur à payer à la locataire le coût des travaux nécessaires à la mise en conformité des locaux, même si ces travaux ne doivent pas être réalisés, aux motifs que le coût des travaux de remise en état des locaux ne constitue pas un préjudice indemnisable mais une avance sur l’exécution des travaux.
2°) sur le préjudice d’exploitation et la nécessité de déterminer la chance perdue de réaliser une exploitation rentable
Le bailleur faisait grief à la cour d’appel d’avoir considéré que la perte de chance imputable à la défaillance du bailleur devait être fixée au montant de 100 000 euros de dommages-intérêts équivalent au montant du prix d’acquisition du droit au bail.
Le pourvoi reprochait à la cour d’avoir fixé cette indemnisation, sans lien avec le montant du bénéfice pouvant être escompté par le locataire et sans indiquer le pourcentage de chance que cette dernière aurait eu de pouvoir débuter son exploitation et donc de percevoir un tel bénéfice si le bailleur n’avait pas manqué à ses obligations.
Au visa de l’article 1147 du code civil (alors applicable), la perte de chance doit être mesurée à la chance perdue, et ne peut être évaluée au montant du prix d’acquisition du droit au bail. La cour de cassation casse l’arrêt en lui reprochant d’avoir indemnisé un préjudice sans lien avec la chance perdue de réaliser une exploitation rentable,
Cass. 3° civ., 6 avr. 2023 – n° 19-14.118, n° 19-14.119