Par acte du 21 mars 2000, M. et Mme [U] ont acquis le lot n° 16 du lotissement de la Haute Garonnette, constitué d’une maison d’habitation, tandis que le 15 mai 2007, la SCI du Parc est devenue propriétaire du lot voisin n° 17.
Ayant obtenu un permis de construire le 16 octobre 2008 et un permis modificatif le 22 décembre 2011, la SCI, sous la maîtrise d’œuvre de M. [C], a démoli la villa préexistante et reconstruit un bâtiment comprenant sept logements et des garages.
Invoquant la violation du cahier des charges du lotissement, M. et Mme [U] ont assigné la SCI et M. [C] aux fins d’obtenir, à titre principal, la démolition des ouvrages édifiés et, subsidiairement, des dommages-intérêts.
1°) La libre appréciation du juge quant à la disproportion manifeste de la démolition
M. et Mme [U] font grief à l’arrêt de dire que, par la construction contrevenant au cahier des charges, la SCI ne leur a causé qu’un préjudice dont elle leur doit réparation à concurrence d’une somme de 50 000 euros, alors que le propriétaire d’un lot dans un lotissement a le droit de demander que ce qui a été fait par contravention à l’engagement contractuel résultant du cahier des charges soit détruit, indépendamment de l’existence ou de l’importance du préjudice, dès lors que, la réalisation de la violation des clauses du cahier des charges étant établie, il n’existe aucune impossibilité d’exécution de la démolition.
La cour de cassation rejette le pourvoi aux motifs que la cour d’appel a constaté que, si la construction violait l’article 8 du cahier des charges du lotissement, dès lors qu’elle n’était pas implantée dans un carré de trente mètres sur trente mètres, le cahier des charges, « qui n’avait pas prohibé les constructions collectives, autorisait la construction d’un édifice important sur le lot acquis par la SCI et que la construction réalisée, située à l’arrière de la villa de M. et Mme [U], n’occultait pas la vue dont ils bénéficiaient, l’expert étant d’avis qu’il n’en résultait pas une situation objectivement préjudiciable mais seulement un ressenti négatif pour M. et Mme [U] en raison de la présence, en amont de leur propriété, d’un ensemble de sept logements se substituant à une ancienne villa ».
Ayant retenu qu’il était totalement disproportionné de demander la démolition d’un immeuble d’habitation collective dans l’unique but d’éviter aux propriétaires d’une villa le désagrément de ce voisinage, alors que l’immeuble avait été construit dans l’esprit du règlement du lotissement et n’occasionnait aucune perte de vue ni aucun vis-à-vis, la cour d’appel, qui a fait ressortir l’existence d’une disproportion manifeste entre le coût de la démolition pour le débiteur et son intérêt pour les créanciers, a pu déduire, de ces seuls motifs, que la demande d’exécution en nature devait être rejetée et que la violation du cahier des charges devait être sanctionnée par l’allocation de dommages-intérêts.
2°) Sur la qualité de professionnel de la construction et le partage de responsabilité avec le maître d’œuvre
La SCI fait grief à l’arrêt de limiter la condamnation de M. [C] à la somme de 30 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du dommage causé par ses manquements, alors « qu’en se bornant à énoncer pour opérer un partage de responsabilité que la SCI du Parc, même constituée entre époux, avait une compétence professionnelle certaine en matière de construction dès lors que son objet social était précisément d’acquérir et de construire tous biens immobiliers puis de les gérer, quand cette constatation ne suffisait pas à lui conférer la qualité de professionnel de la construction, qui seule serait de nature à la faire considérer comme étant intervenue à titre professionnel à l’occasion du contrat de maîtrise d’œuvre litigieux dès lors que le domaine de la construction faisait appel à des connaissances ainsi qu’à des compétences techniques spécifiques, la cour d’appel a méconnu l’article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016 ».
Au visa de l’article 1147 du code civil, la cour de cassation casse l’arrêt en considérant qu’en statuant ainsi, par des motifs impropres à établir la qualité de professionnel de la construction de la SCI, laquelle suppose des connaissances et des compétences techniques spécifiques, la cour d’appel a violé le texte susvisé.
Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 13 juillet 2022, 21-16.407, Publié au bulletin