Par acte des 16 et 23 mars 2010, une SCI a consenti à la société ADC, aux droits de laquelle se trouve la société AMC, un bail commercial sur un local situé au premier étage du centre commercial du Millénaire à Aubervilliers.
Le 3 juillet 2014, la société AMC a assigné la SCI en résiliation du bail et indemnisation de son préjudice résultant des manquements du bailleur à son obligation de délivrance et à ses engagements contractuels, en n’assurant pas une commercialité du centre permettant l’exploitation pérenne de son fonds.
La cour d’appel avait prononcé la résiliation du bail aux torts d’AMC le preneur, condamner la SCI à lui verser la seule somme de 172 000 euros en réparation de la perte de chance par elle subie, condamner au paiement d’un arriéré locatif et dit que le bailleur pourrait faire application de la clause 29 du bail pour le calcul des intérêts moratoires.
1°) Sur l’absence de motif de résiliation du bail, faute de stipulation contractuelle prévoyant l’obligation du bailleur d’assurer une bonne commercialité du centre
AMC reproche à la cour d’avoir prononcé la résiliation du bail à ses torts, alors « que même en l’absence de stipulation spéciale dans le bail, le bailleur d’un centre commercial est tenu, au titre de l’obligation de délivrance, de mettre en œuvre les diligences raisonnables pour assurer un environnement commercial permettant au preneur d’exercer son activité dans des conditions normales.
Au visa de l’article 1719 du code civil, la cour rejette le moyen et approuve la cour d’appel, en relevant qu’elle « a exactement retenu que le bailleur d’un local situé dans un centre commercial dont il est propriétaire n’est, à défaut de stipulations particulières du bail, pas tenu d’assurer la bonne commercialité du centre ».
2°) Sur l’indemnisation du préjudice subi par le preneur, pour manquement du bailleur à son obligation de délivrer
La SCI fait grief à l’arrêt de dire que le bailleur a manqué à son engagement contractuel de délivrer un local dans un centre commercial haut de gamme présentant une décoration soignée et de la condamner à indemniser la société AMC d’une perte de chance.
Le pourvoir considérait « qu’à défaut de stipulation particulière, le bailleur d’un local situé dans un centre commercial n’a aucune obligation légale quant à la nature ou aux caractéristiques du centre commercial, et notamment quant au respect d’un certain niveau qualitatif.
Au visa de l’ancien article 1134 et de l’article 1719 du code civil, la cour de cassation considère que le bailleur est obligé, par la nature même du contrat de délivrer au preneur la chose louée et d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, sans être tenu, en l’absence de clause particulière, d’en assurer la commercialité.
Pour déduire l’existence à la charge du bailleur de l’obligation de délivrer à la société AMC un local dans un centre commercial de haut de gamme présentant une décoration soignée, l’arrêt retient qu’il résulte des articles 3 et 13 des conditions générales du bail, ainsi que de l’article 14 de ses conditions particulières, que les parties ont entendu tout mettre en œuvre pour que le centre ait un positionnement différent des autres centres, non seulement en termes de qualité environnementale, mais également quant à l’architecture et à la décoration particulièrement soignée.
Or la cour de cassation considère que les clauses précitées n’engendraient d’obligations qu’à la charge du preneur mais aucune obligation particulière à la charge du bailleur, de sorte que la cour de cassation casse l’arrêt.
Cass. Civ. 3e, 15 déc. 2021 ; Pourvoi n° 20-14.423