06/10/2021 
Actualité Juridique par Me Emmanuel Rubi

 

Après expertise ordonnée en référé, la locataire a assigné la bailleresse en paiement de travaux de mise en sécurité de l'immeuble et de réfection de l'appartement et en réparation d'un préjudice de jouissance.

La cour d’appel rejette les demandes de la société Le Café, considérant que celle-ci ne peut exiger de la bailleresse aucune somme au titre des travaux de reprise, du chauffe-eau, du rideau métallique qui ne sont pas imputables à la vétusté du bâtiment dont elle doit répondre.

Le pourvoi faisait valoir qu'il résultait du rapport d’expertise judiciaire que les locaux n'étaient pas en état de servir à l'usage de café-restaurant pour lequel ils avaient été loués, de sorte que Mme [D] avait manqué à son obligation de délivrance.

La cour de cassation rappelle qu’aux termes de l’article 1720 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, d'entretenir la chose louée en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations nécessaires, autres que locatives.

Il en résulte que les travaux de sécurité indispensables à l'exercice de l'activité contractuellement prévue, relèvent de l'obligation de maintenir les locaux en état de servir à l'usage et incombent au bailleur qui ne peut s'en dispenser.

La cour de cassation casse l’arrêt aux motifs qu’en « statuant ainsi, alors que la clause du bail commercial qui limite la charge des réparations incombant à la bailleresse à celles résultant de la vétusté ne peut la décharger de son obligation de maintenir le local commercial en état de servir à l'usage prévu et d'exécuter les travaux de sécurité qu'impose notamment la réception du public, la cour d'appel a violé le texte susvisé ».


Cass. Civ. 3e, 30 juin 2021, 20-12.821

A noter que cet arrêt s’inscrit dans la droite ligne jurisprudentielle selon laquelle le bailleur ne peut s’affranchir contractuellement de son obligation de délivrance, laquelle est d’ordre public.

A rapprocher des dispositions de l’article R.145-35 2°), du code de commerce dispose que ne peuvent être imputés au locataire :

2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l'immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l'alinéa précédent ;

 

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Emmanuel RUBI, Avocat associé au sein du cabinet BRG Avocats (Nantes-Paris), et responsable du département droit immobilier et construction, vous conseille, vous assiste et vous accompagne sur toute la France pour vos litiges.

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