22/09/2021 
Actualité Juridique par Me Emmanuel Rubi

 

Attention aux clauses de style, dont l’information s’avère inexacte (en l’espèce, absence de servitude et absence de travaux), car le silence du vendeur peut valoir dol.

Suivant promesse de vente du 28 avril 2011 conclue par l'entremise de la société Kermarrec immobilier, M. et Mme X... ont vendu une maison d'habitation à M. C... et Mme R..., sous diverses conditions suspensives, l'acte authentique devant être réitéré devant M. M..., notaire, au plus tard le 30 juillet 2011.

Ayant appris, le 28 juillet, l'existence d'une servitude non aedificandi grevant le bien et la réalisation d'importants travaux de rénovation depuis moins de dix ans sans garantie dommage-ouvrage, les acquéreurs ont refusé de réitérer la vente.

M. et Mme X... les ont assignés à cette fin et un jugement du 3 janvier 2012 a constaté la caducité de la promesse de vente et rejeté leurs demandes d'indemnisation ainsi que celles réciproquement formées par M. C... et Mme R....

Ils ont, en outre, assigné l'agent immobilier et le notaire en garantie et indemnisation.

M. et Mme X... font grief à l'arrêt de rejeter leur demande de condamnation de l'agent immobilier à les garantir des condamnations prononcées à leur encontre au profit de M. C... et Mme R..., et de rejeter leurs demandes au titre des frais de déménagement, de garde-meubles et de relogement, de la taxe d'habitation pour l'appartement locatif, des frais sur le crédit revolving, des intérêts bancaires, au titre de la taxe foncière 2013 de la maison de Betton et au titre du préjudice moral, alors :

Le vendeur faisait valoir :

  • qu’il avait transmis l’information à l’agent immobilier, ce qui excluait toute réticence dolosive.
  • que la clause de style concernant l’information, insérée par l’agent immobilier, exclu l’existence de manœuvres dolosives en provenance du vendeur et ne peut constituer une déclaration mensongère
  • que la clause de style n’avait que pour but de se conformer à un usage contractuel, sans portée véritable

La cour rejette le pourvoi et relève que M. et Mme X... ont gardé le silence sur les travaux de rénovation de l'immeuble qu'ils avaient entrepris depuis moins de dix ans, et se sont abstenus d'informer les acquéreurs de l'existence d'une servitude d'urbanisme dont ils avaient une parfaite connaissance, qui grevait leur bien et était de nature à amputer leur propriété d'une surface importante. Il ajoute que, dans la promesse de vente signée des parties, M. et Mme X... ont déclaré que les biens objets de la vente n'étaient, à leur connaissance, grevés d'aucune servitude et qu'aucune construction, extension ou rénovation concernant l'ensemble immobilier n'avait été effectuée depuis moins de dix ans.

En prenant en compte cette déclaration, qui n'était pas privée de son effet du seul fait qu'elle aurait constitué une clause de style, et en déduisant de ces constatations et énonciations que M. et Mme X... avaient violé leurs obligations contractuelles et ainsi commis une faute dolosive, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a légalement justifié sa décision de ces chefs.

Cass. 1re civ., 24 mars 2021, n°19-21.923

 

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Emmanuel RUBI, Avocat associé au sein du cabinet BRG Avocats (Nantes-Paris), et responsable du département droit immobilier et construction, vous conseille, vous assiste et vous accompagne sur toute la France pour vos litiges.

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