03/06/2019 
Actualité Juridique par Me Emmanuel Rubi

VEFA : l’abus dans le retard de livraison des immeubles, et la nécessité d’un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties

Une société civile immobilière de construction vente (la SCCV) a vendu en l’état futur d’achèvement à M. et Mme X... un appartement et deux boxes.

La livraison, prévue au plus tard au cours du deuxième trimestre 2009, est intervenue le 26 janvier 2010.

M. et Mme X... ont, après expertise, assigné la SCCV en indemnisation des préjudices résultant du retard de livraison.

La cour d’appel déclare abusive et, en conséquence, nulle et de nul effet la clause figurant pages 14 et 15 de l’acte de vente du 28 décembre 2006 conclu entre la SCCV et M. et Mme X..., sous le titre « causes légitimes de suspension du délai de livraison », en ce qu’il y était stipulé qu’en cas de survenance des événements relatés, « ces différentes circonstances auraient pour effet de retarder la livraison du bien vendu d’un temps égal au double de celui effectivement enregistré, en raison de leur répercussion sur l’organisation générale du chantier », aux motifs que la clause ayant pour objet de doubler la durée des jours de retard non indemnisés par le vendeur s’analyse en une clause réduisant de façon importante l’indemnisation due aux acquéreurs, contredisant la portée d’une obligation essentielle du vendeur d’immeuble en l’état futur d’achèvement de livrer le bien acheté à la date convenue, et, en cas de retard non justifié contractuellement, de devoir l’indemniser, permettant ainsi au vendeur de limiter les conséquences d’un retard de livraison et de réduire très sensiblement l’indemnisation accordée à l’acquéreur, créant ainsi, au détriment de ce dernier, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat de vente, et qu’elle constitue donc une clause abusive en ce qu’elle permet un doublement de la durée des jours de retard non indemnisés et, à ce titre, doit être réputée non écrite. En conséquence, la cour a condamné la SCCV à payer à M. et Mme X... la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts pour le préjudice subi du fait du retard de livraison.

Au visa de l’article L. 132-1, devenu L. 212-1, du code de la consommation, la cour de cassation casse l’arrêt aux motifs :

Qu’en statuant ainsi, alors que la clause d’un contrat de vente en l’état futur d’achèvement conclu entre un professionnel et un non-professionnel ou consommateur qui stipule qu’en cas de cause légitime de suspension du délai de livraison du bien vendu, justifiée par le vendeur à l’acquéreur par une lettre du maître d’œuvre, la livraison du bien vendu sera retardée d’un temps égal au double de celui effectivement enregistré en raison de leur répercussion sur l’organisation générale du chantier n’a ni pour objet, ni pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat et, partant, n’est pas abusive.

Cass. Civ. 3°, 23 mai 2019 ; 18-14.212