29/03/19
Actualité Juridique par Me Charlyves Salagnon

Comment faire valoir ses droit dans une procédure de saisie immobilière

 

Qu’est-ce qu’une saisie immobilière ?

Lorsqu’une personne (personne morale, par exemple SCI familiale, ou personne physiques par exemple des époux ayant emprunté dans le cadre de l’achat de leur habitation) a des dettes auprès d'un ou plusieurs créanciers

Ces créanciers peuvent engager une procédure en vue de saisir votre bien immobilier.

La procédure de saisie immobilière consiste pour les créanciers a entraîner la vente forcée (enchère/adjudication) de votre bien afin qu'ils puissent se payer/rembourser sur le prix de vente.

 

Quelle créance peut être l’objet de la saisie immobilière ?

En principe, tout type de créance peut donner lieu à une saisie immobilière, à partir du moment où elle répond à certains critères.

La créance doit être :

  • Certaine, c’est à dire non contestable
  • Exigible, c’est à dire que le créancier peut en exiger le paiement
  • Liquide ou susceptible d’une estimation provisoire.

Très souvent, la saisie immobilière est utilisée par la banque ayant financé l’achat du bien immobilier, et disposant d’une hypothèque sur le bien.

Lorsque le prêt est impayé, la banque va alors prononcer la déchéance du prêt immobilier, et ainsi demander le remboursement de la totalité du prêt, capital et intérêts inclus.

 

Qui peut avoir recours à la saisie immobilière ?

Tout créancier (privilégié, hypothécaire, chirographaire) peut pratiquer une saisie immobilière.

Il est cependant prévu que tout créancier doit être impérativement muni d'un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible pour procéder à une saisie immobilière.

 

Qu’est-ce qu’un titre exécutoire ?

L’article L111-3 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que :

Seuls constituent des titres exécutoires :

" 1° Les décisions des juridictions de l'ordre judiciaire ou de l'ordre administratif lorsqu'elles ont force exécutoire, ainsi que les accords auxquels ces juridictions ont conféré force exécutoire ;

2° Les actes et les jugements étrangers ainsi que les sentences arbitrales déclarés exécutoires par une décision non susceptible d'un recours suspensif d'exécution, sans préjudice des dispositions du droit de l'Union européenne applicables ;

3° Les extraits de procès-verbaux de conciliation signés par le juge et les parties ;

4° Les actes notariés revêtus de la formule exécutoire ;

4° bis Les accords par lesquels les époux consentent mutuellement à leur divorce par acte sous signature privée contresignée par avocats, déposés au rang des minutes d'un notaire selon les modalités prévues à l'article 229-1 du code civil ;

5° Le titre délivré par l'huissier de justice en cas de non-paiement d'un chèque ou en cas d'accord entre le créancier et le débiteur dans les conditions prévues à l'article L. 125-1 ;

6° Les titres délivrés par les personnes morales de droit public qualifiés comme tels par la loi, ou les décisions auxquelles la loi attache les effets d'un jugement."

La plupart du temps, le créancier se prévaut d’un acte notarié.

L’acte notarié est, en pratique, le titre exécutoire le plus fréquemment utilisé en matière de saisie immobilière, car il s’agit d’un acte facile à obtenir par la banque auprès du notaire, dès le premier impayé ou le premier manquement observé.

Ce titre permet à un créancier de mettre à exécution une décision de recouvrement forcé, c’est-à-dire une obligation de rembourser ou de payer une dette, sur un débiteur défaillant.

 

Le débiteur peut il avoir accès au juge ?

Oui, C'est le juge de l'exécution (JEX) qui est compétent pour connaître de la saisie immobilière.

Le juge de l’exécution statue sur les contestations lors de ce qui est appelé l’audience d’orientation.

L’audience d’orientation est la pierre angulaire de la procédure, et il est impératif pour le débiteur de faire valoir toutes ses contestations à ce moment-là.

Seul un avocat peut vous représentez dans cette procédure, si vous souhaitez émettre des contestations.

 

Quels sont les étapes de la procédure ?

Cette procédure se compose de cinq étapes et peut laisser la possibilité de procéder à la vente amiable de votre bien afin d'obtenir un meilleur prix que s'il était vendu aux enchères publiques (adjudications).

1. La délivrance par huissier de justice d'un commandement de payer, valant saisi qui met le débiteur en mesure de payer sa dette sous peine de procéder contre lui à des mesures d'exécution et, dans le même temps, il place l'immeuble sous main de justice. Le commandement doit faire l'objet d'une publicité auprès du service de la publicité foncière.

2. L’assignation à comparaitre : Dans les 2 mois suivant la publication aux bureaux de la publicité foncière, vous serez assigné à comparaître à une audience d’orientation devant le juge du tribunal de grande instance. L’assignation doit vous être délivrée au moins 1 mois avant la date prévue pour l’audience.

3. La visite de l’huissier : Si vous ne remboursez pas la somme dans les 8 jours, l'huissier vous rendra visite pour établir un procès-verbal afin de décrire le bien saisi. Attention, l'huissier a le pouvoir de pénétrer dans le bien saisi en votre présence ou en votre absence. IL est préférable de ne pas s’opposer au passage de l’huissier, ce qui ne vous privera pas de moyens de contestation plus tard.

4. L'audience d'orientation : elle marque le moment à partir duquel le juge tranche les contestation et décide soit la vente amiable, soit la vente sur adjudication des droits afférents à l'immeuble en cause. Le débiteur est donc assigné à une audience d'orientation devant le Juge de l'Exécution. Si vous souhaitez faire des contestations ou des demandes, vous devez être accompagné d’un avocat qui va les déposer au greffe.

5. La vente amiable : Le juge va fixer le prix minimum du bien. Vous aurez une nouvelle audience dans les 4 mois pour faire le point. Lors de la procédure, si vous avez un compromis de vente, le juge pourra vous accorder 3 mois de plus pour signer l’acte authentique de vente.
Pour cela, il est nécessaire de justifier de la mise en vente, notamment par l'intermédiaire d'un mandat de vente signé auprès d'une agence immobilière ou encore d'une promesse d'achat ou d'un compromis de vente.
Si toutes les pièces sont réunies le juge pourra alors autoriser la vente amiable du bien lors d’une audience de rappel.
En revanche, si la vente n’a pas lieu ou que les conditions fixées par le juge ne sont pas remplies, la vente forcée sera ordonnée.
La somme obtenue lors de la vente servira à rembourser vos dettes et l'excédent vous sera remis.
Cependant, si la vente est insuffisante pour rembourser vos dettes, vous serez, en principe, toujours redevable du restant à rembourser.

6. La vente forcée aussi appelée adjudication/enchères : C’est le juge qui va fixer la date de la vente aux enchères du bien saisi dans un délai compris entre 2 à 4 mois. La vente forcée va faire l’objet d'une publication dans des journaux d’annonces légales et un avis sera affiché devant votre bien. Ce sera également à la banque de fixer le montant de la mise à prix du votre bien. Cela consiste au dépôt du cahier des conditions de vente au greffe du juge de l’exécution par l’avocat du créancier. Le dépôt doit être effectué au plus tard 5 jours après la délivrance de l'assignation. Cependant, elle ne doit pas fixer un prix dérisoire ou vous avez le droit à saisir le juge.

 

En présence d’une décision de vente forcée, est ce que je peux vendre à l’amiable mon bien immobilier ?

Jusqu’ici, la réponse était négative.

En effet, il résultait de l’article L. 322-1 du CPCE, tel qu’interprété par la Cour de cassation (2e Civ., 9 avril2015, pourvoi n° 14-16.878, Bull. 2015, II, n° 96), que le jugement d’orientation qui ordonnait la vente forcée de l’immeuble saisi interdisait de procéder à la vente du bien selon une autre modalité que celle ainsi prévue.

L’article 14, 3° de la loi de programmation 2018-2022 et de réforme pour la justice vient modifier la donne et autorise désormais la vente de gré à gré de l’immeuble après que la vente forcée de l’immeuble a été ordonnée par le juge et tant que les enchères ne sont pas ouvertes. Afin de préserver les intérêts de toutes les parties et de garantir que la vente du bien s’effectue à un juste prix, la vente de gré à gré n’est possible qu’en cas d’accord entre le débiteur et ses créanciers autres que ceux mentionnés à l’article 2275 du code civil.

Les créanciers mentionnés à cet article participeront toutefois à la procédure de distribution.

 

Qu’est ce qui peut entraîner la nullité du commandement de payer ?

Le commandement de payer valant saisie contient certaines mentions à peine de caducité et qui sont visés à l’article R. 321-3 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sans exhaustivité, on peut citer :

La désignation de l’avocat qui représentera le créancier à la procédure,L’indication de la date et de la nature du titre exécutoire en vertu duquel le commandement est délivré,Le décompte des sommes réclamées en principal, frais et intérêts échus ainsi que l’indication du taux des intérêts moratoires,L’indication, si le débiteur est une personne physique, que s’il s’estime en situation de surendettement, il a la faculté de saisir la commission de surendettement des particuliers instituée par l’article L. 331-1 du Code de la consommation.

Attention toutefois, la nullité n'est pas encourue au motif que les sommes réclamées sont supérieures à celles qui sont dues au créancier.

 

Comment peut-on ralentir ou suspendre la procédure ?

Une procédure de saisie immobilière est complexe.

Lorsque la procédure de saisie n’est pas encore enclenchée, un avocat pourra tenter de trouver une solution amiable avec votre créancier afin d’éviter une procédure judiciaire lourde et coûteuse.

Vous pouvez également saisir la commission de surendettement auprès de la Banque de France de votre département pour obtenir un moratoire et obtenir un peu de répit.

Le dépôt du dossier suspendra la procédure

A noter que vous serez automatiquement inscrit au Fichier national des Incidents de remboursements des Crédits aux Particuliers (FICP) lors du dépôt de votre dossier, vous interdisant ainsi de souscrire un nouveau prêt ou d’obtenir un rachat de crédits.

 

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Notre cabinet se teint à votre disposition pour vous conseiller et vous représenter dans vos procédures de saisie immobilière.

 

 

 

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