26/03/2019 
Actualité Juridique par Me Emmanuel Rubi

VENTE : droit de rétractation, absence de mandat apparent de l’époux et devoir de vérification de l’agence immobilière

Le 22 décembre 2012, M. et Mme B... ont consenti à M. et Mme D..., par l’intermédiaire de l’agence immobilière En Appart’Et, une promesse de vente d’un immeuble qui a été notifiée le même jour, en application de l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation.

Le 31 juillet 2013, le notaire chargé de la rédaction de l’acte authentique de vente a dressé un procès-verbal de difficultés constatant le défaut de consentement à la vente des acquéreurs qui avaient exercé leur droit de rétractation.

M. et Mme B... les ont assignés, ainsi que l’agent immobilier, en paiement de la clause pénale stipulée à la promesse et en indemnisation de leurs préjudices.

1°) Sur l’absence de mandat apparent de l’époux ayant signé l’accusé de réception à la place de son épouse

La cour de cassation rejette le moyen aux motifs que :

Mais attendu que la notification de la promesse de vente par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, prévue par l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation, n’est régulière que si la lettre est remise à son destinataire ou à un représentant muni d’un pouvoir à cet effet ; qu’ayant retenu que, l’avis de réception de la lettre de notification adressée à Mme D... le 22 décembre 2012 étant revêtu de la signature de M. D..., sans précision du nom et prénom du signataire, celui-ci n’avait pas signé en qualité de mandataire de son épouse et qu’il n’était pas certain que la promesse avait été notifiée à Mme D..., la cour d’appel en a exactement déduit, sans être tenue de procéder à des recherches sur l’existence d’un mandat apparent que ses constatations rendaient inopérantes, que le délai de rétractation n’avait pas couru à l’égard de Mme D... avant l’exercice, par celle-ci, de ce droit et a légalement justifié sa décision annulant le contrat ;

2°) sur la faute de l’agence immobilière qui doit vérifier la sincérité des signatures figurant sur les AR

La cour d’appel avait rejeté la demande de M. et Mme B... contre l’agent immobilier, aux motifs que la société En Appart’Et, en sa qualité de mandataire des vendeurs et de rédacteur de l’avant-contrat, a notifié à chacun des époux acquéreurs, séparément et dans les formes prévues par l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation, l’avant-contrat du 22 décembre 2012 et que, ce faisant, l’agent immobilier a rempli sa mission, laquelle n’incluait pas la vérification des signatures apposées sur les avis de réception.

La cour de cassation casse l’arrêt aux motifs :

Qu’en statuant ainsi, alors qu’il incombait à l’agent immobilier de vérifier la sincérité, au moins apparente, de la signature figurant sur l’avis de réception de la lettre recommandée adressée aux acquéreurs, la cour d’appel a violé les textes susvisés ;

Cass. Civ. 3e, 21 mars 2019 ; n°18-10.772