03/02/2021 
Actualité Juridique par Me Emmanuel Rubi

 

L’essentiel :

Le rejet de la demande principale en nullité d’une vente pour dol dirigée contre le vendeur ne fait pas obstacle à une demande subsidiaire en responsabilité quasi-délictuelle formée contre le professionnel chargé de la commercialisation du programme d’investissement immobilier défiscalisé et en indemnisation du préjudice en résultant pour les acquéreurs demeurés propriétaires du bien.

En juin 2005, M. et Mme Y... , après avoir été démarchés par la société IFB France, chargée de la commercialisation d’immeubles en l’état futur d’achèvement
réalisés à la Réunion par la société Le Jardin colonial, ont acquis, au prix de 101 500 euros, un appartement à titre d’investissement immobilier locatif bénéficiant d’un avantage fiscal.

Le bien, financé à l’aide d’un prêt, a été livré en 2007, loué à plusieurs reprises et évalué en 2013 entre 55 000 et 65 000 euros.

M. et Mme Y... ont assigné le vendeur, le démarcheur, la banque et les assureurs à titre principal en nullité de la vente pour dol. Subsidiairement, ils ont sollicité la réparation d’un préjudice patrimonial et moral en raison des fautes commises par la société IFB France dans l’exécution de son obligation d’information et de conseil.

La société IFB France fait grief à l’arrêt de la condamner à payer à M. et Mme Y... des dommages-intérêts d’un montant de 17 000 euros au titre de la perte de chance, faisant valoir :

  • qu’en l’état du rejet de leur action en nullité de la vente immobilière pour dol, M. et Mme Y... ne pouvaient obtenir réparation du préjudice constitué par la perte d’une chance d’effectuer un investissement immobilier locatif plus rentable par l’acquisition d’un bien en métropole qui aurait conservé une valeur stable sans bénéfice d’un avantage fiscal ;
  • que l’indemnisation d’une perte d’une chance doit être déterminée in concreto, dans l’hypothèse d’une exécution satisfaisante de l’obligation d’information, sous quelle probabilité M. et Mme Y... auraient ou non acquis le bien, ou, dans l’affirmative, s’ils l’auraient acquis à des conditions différentes,
  • que la détermination d’un préjudice suppose la prise en compte des avantages que le demandeur à l’action a pu retirer de la situation dommageable ; la cour d’appel aurait du rechercher si les acheteurs en conservant dans leur patrimoine la propriété d’un immeuble susceptible de s’apprécier, n’en avaient pas retiré un avantage de nature à venir en compensation avec l’allocation d’une indemnité compensant la perte d’une chance de réaliser un investissement plus rentable

La cour de cassation rejette le pourvoi aux motifs :

  • D’une part, le rejet de la demande principale en nullité de la vente pour dol dirigée contre le vendeur ne fait pas obstacle à une demande subsidiaire en responsabilité quasi-délictuelle contre le professionnel chargé de la commercialisation du programme d’investissement immobilier défiscalisé et à l’indemnisation du préjudice en résultant pour les acquéreurs demeurés propriétaires du bien.
  • D’autre part, la cour d’appel a relevé que le bien acquis en 2006 au prix de 101 500 euros avait été estimé en 2013 entre 55 000 et 65 000 euros.
    Procédant à une comparaison prenant en compte l’avantage fiscal attaché à un investissement Outre-mer avec un investissement locatif immobilier qui aurait été réalisé en métropole en conservant une valeur stable, la cour d’appel a pu en déduire, sans avoir à rechercher quelle aurait été la décision prise par les acquéreurs s’ils avaient été correctement informés, que M. et Mme Y... avaient subi une perte de chance d’avoir effectué un investissement plus rentable, qu’elle a souverainement évaluée à la somme de 17 000 euros.

Cass. Civ.3e, 14 janv. 2021 (19-24.881)

 

-----

Emmanuel RUBI, Avocat associé au sein du cabinet BRG Avocats (Nantes-Paris), et responsable du département droit immobilier et construction, vous conseille, vous assiste et vous accompagne sur toute la France pour vos litiges.

Contactez au 02.40.89.00.70, ou prenez contact au moyen du formulaire de contact afin qu’une réponse vous soit apportée dans les meilleurs délais.

Consultez d'autres articles sur le même thème ou sur un thème voisin du domaine de Maitre Emmanuel RUBI.