06/11/2020 
Actualité Juridique par Me Charlyves Salagnon

 

La vente par adjudication correspond à la vente aux enchères d’un bien qui a été saisi, via une procédure de saisie immobilière, afin d’obtenir le règlement d’une dette demeurée impayée par la personne saisie.

Le créancier saisissant un bien immobilier doit justifier d’un saisie immobilière pour engager la procédure.

Après la vente aux enchères, la vente forcée vaut comme une vente classique, et le transfert de propriété s’opère en faveur de l’enchérisseur qui a respecté les obligations à sa charge.

Ainsi, l’article L322-10 du Code des procédures civiles d’exécution énonce que :

« L'adjudication emporte vente forcée du bien saisi et en transmet la propriété à l’adjudicataire. »

 

De l’indemnité d’occupation

Dès lors, se pose la question de l’indemnité d’occupation qui peut éventuellement être due suite à une saisie immobilière.

La Cour de cassation est ainsi venue rappeler que dans un tel cas, le saisi perd tout droit d’occupation dès le prononcé du jugement d’adjudication (Cass.civ, 6 juin 2019, n°18-12.353).

En l’espèce, un particulier a fait l’objet de poursuites de saisie immobilière engagées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble concerné.

Le bien saisi a été adjugé au créancier poursuivant.

Par la suite, le syndicat des copropriétaires a saisi le tribunal d’instance d’une demande de condamnation du particulier à lui payer une indemnité d’occupation du jour de l’adjudication au jour de son expulsion.

La Cour d’appel a accueilli cette demande de versement d’une indemnité d’occupation du jour de l’adjudication au jour de l’expulsion.

La particulier forme alors un pourvoi en cassation arguant que l’indemnité d’occupation n’est due que depuis la date de la signification du jugement d’adjudication qui en l’espèce avait eu lieu environ 4 mois après le jugement.

Toutefois, la Cour de cassation précise que l’adjudication emporte vente forcée du bien saisi et en transmet la propriété à l’adjudicataire.

Ainsi, le saisi est tenu à son égard à la délivrance du bien et perd tout droit d’occupation dès le prononcé du jugement d’adjudication.

La Haute juridiction rejette le pourvoi en ce que la Cour d’appel avait retenu a bon droit que le paiement de l’indemnité était dû au syndicat depuis cette date.

 

Autre rappel pour les débiteurs

Cet arrêt est l’occasion d’un autre rappel pour tous les débiteurs faisant l’objet d’une saisie immobilière : il est de jurisprudence constante que les contestations doivent être impérativement élevée au moment de l’audience d’orientation, qui purge les éventuelles contestations.

Rater cette audience d’orientation revient, pour le débiteur, à se priver d’éventuels moyens de défense, et peut aboutir à l’adjudication du bien, qui pourra l’obliger à des indemnités d’occupation.

A la lueur de ces considérations, il paraît d’autant plus important que le débiteur faisant l’objet d’une saisie immobilière sur l’un de ses biens immobiliers (maison d’habitation ou résidence secondaire), fasse valoir ses droits en temps utile.

 

Maître SALAGNON, Avocat associé au sein du cabinet BRG Avocats (Nantes-Paris), et responsable du département droit économique, droit de la consommation, droit des voies d’exécution, vous conseille, vous assiste et vous accompagne sur toute la France concernant vos litiges portant sur les voies d’exécution et saisies immobilières.

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