21/10/2020 
Actualité Juridique par Me Bertrand Vendé

 

Le domaine public est incompatible avec le cadre juridique des associations syndicales de propriétaires (ASP).

Par deux arrêts, le Conseil d’Etat a précisé les rapports entre le domaine public et les associations syndicales de propriétaires, lesquelles bénéficient depuis l’ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004 d’un pouvoir spécifique de recouvrement des charges auprès de leurs membres en ce que les créances détenues à l’encontre de l’un d’entre eux sont garanties par une hypothèque légale sur les immeubles de ce membre compris dans le périmètre de l’association.

Le Conseil d’Etat juge que l’hypothèque légale sur les lots appartenant au domaine public est incompatible avec le régime de la domanialité publique, notamment avec le principe d’inaliénabilité. Ainsi, l’incompatibilité entre le régime des ASP et celui de la domanialité publique empêche qu’un bien acquis dans le périmètre d’une ASP puisse être incorporé au domaine public, quels que soient son affectation et les aménagements dont il peut faire l’objet. Réciproquement, un bien faisant partie du domaine public ou destiné à en faire partie dans le cadre d’une opération immobilière en cours de réalisation ne peut pas être inclus dans le périmètre d’une ASP.

Néanmoins, le Conseil d’Etat souligne que le régime des ASL, avant l’entrée en vigueur de l’ordonnance de 2004, n’était pas incompatible avec la domanialité publique dès lors que, contrairement aux AFUL, ce n’est que depuis l’entrée en vigueur de cette ordonnance qu’elles bénéficient de la garantie apportée par l’hypothèque légale. Pour le Conseil d’Etat, cette ordonnance n’a pas eu pour effet d’emporter le déclassement des biens qui, avant son entrée en vigueur, appartenaient déjà au domaine public et se trouvaient compris dans le périmètre d’une association syndicale. Par suite, l’incompatibilité des dispositions de l’ordonnance avec le régime de la domanialité publique a pour seule conséquence l’impossibilité pour l’association syndicale de mettre en œuvre, pour le recouvrement des créances qu’elle détient sur la personne publique propriétaire, la garantie de l’hypothèque légale sur les biens inclus dans le périmètre et appartenant au domaine public.

Finalement, en dehors de la sécurisation qu’elle apporte concernant les biens du domaine public inclus dans le périmètre d’une ASL avant l’entrée en vigueur de l’ordonnance de 2004, la solution du Conseil d’Etat bouleverse une pratique fermement ancrée et suppose donc de trouver de nouvelles solutions pour les opérations en cours et pour régulariser celles passées.

Le cabinet BRG se tient à votre disposition pour mettre en œuvre ces nouvelles solutions.

CE, 23 janvier 2020, Société JV Immobilier, n°430192 et CE, 10 mars 2020, Association syndicale des propriétaires de la cité Boigues, n°432555