05/05/2020 
Actualité Juridique par Me Emmanuel Rubi

VENTE : droit à la remise à neuf d’un bien affecté de vices cachés, sans enrichissement sans cause

M. G... a vendu à M. et Mme Q..., par l’intermédiaire de la société I... immobilier, une maison d’habitation moyennant le prix de 98 000 euros, l’acte de vente ayant été dressé par M. D..., notaire, membre de la SCP D...-U...-Z....

A la suite de l’apparition de désordres et après expertise, M. et Mme Q... ont assigné M. G... en garantie des vices cachés, ainsi que M. D... et la SCP notariale sur le fondement de la responsabilité délictuelle, lesquels ont appelé en garantie la société I... immobilier sur ce même fondement.

Par arrêt du 21 juillet 2016, la cour d’appel de Bourges a condamné M. G... à restituer aux acquéreurs une partie du prix de vente et à leur payer le coût des travaux de démolition et de reconstruction de l’immeuble, outre divers frais et préjudices annexes.

Elle a également fixé à 10 % chacun la part de cette condamnation que le notaire et l’agent immobilier devraient supporter au titre de leur responsabilité délictuelle.

Cette décision a été cassée par arrêt de la troisième chambre civile du 14 décembre 2017, uniquement sur le montant des condamnations prononcées contre le vendeur, le notaire et l’agent immobilier.

En application du principe de la réparation intégrale du préjudice, le pourvoi reprochait à la cour d’avoir allouer aux acquéreurs des dommages-intérêts incluant le coût intégral de travaux de démolition et de reconstruction de leur maison qui auraient pour effet de leur permettre, par une rénovation complète de l’existant, de faire l’acquisition d’un bien entièrement neuf pour le prix d’un bien ancien, dégradé et vétuste qu’ils avaient initialement décidé d’acquérir.

La cour de cassation rejette le pourvoi et relève qu’il résulte de l’article 1645 du code civil que le vendeur qui connaissait les vices de la chose est tenu de tous les dommages-intérêts envers l’acheteur, qui peut exercer l’action en indemnisation indépendamment de l’action rédhibitoire ou estimatoire.

Ainsi, lorsque l’immeuble vendu est atteint de vices cachés nécessitant sa démolition, l’acquéreur qui a choisi de le conserver sans restitution de tout ou partie du prix de vente est fondé à obtenir du vendeur de mauvaise foi des dommages et intérêts équivalant au coût de sa démolition et de sa reconstruction.

La cour d’appel a relevé que M. et Mme Q..., qui avaient choisi de conserver l’immeuble, ne demandaient que des dommages-intérêts en indemnisation de leur préjudice sur le fondement du texte précité.

Après avoir énoncé à bon droit que le vendeur de mauvaise foi peut être condamné à des dommages-intérêts correspondant à l’intégralité du préjudice subi et que l’acquéreur est en droit de demander la réparation de tout préjudice imputable au vice, la cour d’appel a retenu que la qualité de vendeur de mauvaise foi de M. G... était établie, que, les évaluations de l’expert judiciaire étant reprises, la nouvelle habitation aura la même superficie que l’ancienne et que le préjudice subi par M. et Mme Q... ne pouvait être réparé, sans enrichissement sans cause, que par la démolition et la reconstruction du bâtiment, seules de nature à mettre fin aux vices constatés, y compris d’implantation.

Elle a pu en déduire, répondant aux conclusions de la société I... immobilier prétendument délaissées et statuant sur l’objet de la demande, sans opérer un rééquilibrage du contrat, que la demande en indemnisation des acquéreurs, incluant le coût des travaux de démolition et de reconstruction d’un montant de 129 931 euros, devait être accueillie et constituait le montant d’indemnisation sur laquelle devait s’exercer la garantie du notaire et de l’agent immobilier.

Cass. Civ. 3e 30 janv. 2020, n°19-10176 rendu sur renvoi après cassation (3e Civ., 14 décembre 2017, pourvoi n° 16-24.170),