19/11/2019 
Actualité Juridique par Me Emmanuel Rubi

VENTE : responsabilité de l’agent immobilier et le devoir d’informer l’acquéreur sur l’existence de travaux précédents, malgré l’existence d’un diagnostic erroné

Par acte sous seing privé conclu le 29 juin 2013 avec le concours d’un agent immobilier, M. X... et Mme Y... ont conclu une promesse synallagmatique de vente de leur maison d’habitation au profit de M. Z... et de Mme B... .

Les consorts Z… et B… ont refusé de réitérer la vente par acte authentique, le 16 septembre 2013, au motif qu’une information substantielle, à savoir la réalisation de travaux liés à la présence de mérule, n’avait été portée à leur connaissance que le 12 septembre 2013 par la lecture du projet d’acte, soit après l’expiration du délai de rétractation.

Ils ont assigné les vendeurs et l’agent immobilier en annulation ou résolution de la promesse de vente et restitution de l’acompte versé, et en responsabilité de l’agent immobilier et indemnisation.

L’agent immobilier fait grief à l’arrêt de le condamner à payer aux acquéreurs une certaine somme en réparation de leur préjudice, alors, selon le moyen :

1°/ que l’agent immobilier n’a pas à procéder à des investigations supplémentaires relatives à la présence de champignons ou mérules lorsqu’il est en possession d’un diagnostic, portant sur ce point, établi par un professionnel, auquel il est fondé à se fier en l’absence d’indices lui permettant de suspecter le caractère erroné ; qu’en jugeant que l’agent immobilier avait commis une faute en ne vérifiant pas, en consultant l’acte de vente antérieur, si l’immeuble vendu avait fait l’objet d’une ancienne attaque de mérule, bien qu’elle ait relevé qu’elle était en possession d’un diagnostic qu’il avait exclu la présence de mérule dans l’immeuble en cause, la cour d’appel a violé l’article 1382 du code civil, devenu 1240 du code civil ;

2°/ que l’acquéreur qui recherche une qualité spécifique du bien doit en informer les parties et l’agent chargé de concourir à la réalisation de l’opération ; qu’en jugeant que l’agent immobilier avait commis une faute en ne se livrant pas à des investigations supplémentaires destinées à vérifier l’absence de toute infestation par le mérule, quand elle constatait que les acquéreurs n’avaient pas informé l’agent immobilier avant la vente de leur volonté d’acquérir un immeuble n’ayant jamais fait l’objet d’une attaque de mérule, même ancienne, et totalement éradiquée, la cour d’appel a violé l’article 1382 du code civil, devenu 1240 du code civil ;

La cour de cassation rejette le pourvoi aux motifs :

qu’ayant exactement énoncé qu’il appartenait à l’agent immobilier de s’assurer que se trouvaient réunies toutes les conditions nécessaires à l’efficacité de la convention négociée par son intermédiaire et, à cette fin, de se faire communiquer par les vendeurs leur titre de propriété avant la signature de la promesse de vente, lequel lui aurait permis d’informer les acquéreurs de l’existence de travaux précédents ayant traité la présence de mérule, la cour d’appel en a justement déduit que l’agent immobilier avait commis une faute en s’en étant abstenu ; que le moyen n’est pas fondé ;

Cass. Civ. 1ère, 14 nov. 2019 ; N°18-21.971