22/10/2019 
Actualité Juridique par Me Emmanuel Rubi

VENTE : sort d’une vente d’un terrain inconstructible, passée par un mandataire excédant ses pouvoirs

Par acte authentique du 24 février 2012, dressé par M. T..., notaire, Mme E... a vendu à M. et Mme H... un terrain à bâtir, ses derniers étant représentés à l'acte de vente par leur fille à qui ils avaient donné une procuration pour acquérir.

Le terrain s'étant révélé inconstructible en raison de son classement en zone rouge dans le plan de prévention des risques naturels, M. et Mme H... ont assigné M. et Mme E... et M. T... en nullité de la vente et en indemnisation de leurs préjudices.

1°) Sur la responsabilité du notaire et le remboursement des frais afférents à la vente

La venderesse fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes tendant à la condamnation du notaire à lui payer des dommages-intérêts et à mettre à sa charge le montant des frais afférents à la vente.

La cour de cassation rejette le pourvoi aux motifs que :

Mais attendu, qu'ayant exactement retenu que les frais de la vente ne constituaient pas en eux-mêmes un préjudice indemnisable, la cour d'appel, devant qui Mme E... n'invoquait pas d'autres chefs de préjudice que ceux constitués par les sommes qu'elle était tenue de restituer en raison de l'annulation de la vente, en a déduit à bon droit que les demandes formées contre le notaire devaient être rejetées.

2°) Sur le sort de la vente régularisée via un mandat irrégulier

La cour d’appel avait considéré que la vente était inopposable aux acheteurs, en considérant « que, si un mandataire intervient sans être titulaire des pouvoirs requis, la personne pour le compte de qui l'opération a été menée étant un tiers qui n'a pu être lié, l'acte n'est pas nul, mais inopposable et que, M. et Mme H... ayant donné pouvoir à leur mandataire d'acquérir un terrain constructible, celui-ci ne l'étant pas, l'acte de vente leur est inopposable et ne peut produire effets à leur égard ».

Au visa de l’article 1304 du code civil, alors applicable, la cour casse l’arrêt au motif qu’en « statuant ainsi, alors que les irrégularités affectant la représentation conventionnelle d'une partie à un acte notarié, qu'elles tiennent en une nullité du mandat, un dépassement ou une absence de pouvoir, sont sanctionnées par la nullité relative de l'acte accompli pour le compte de la partie représentée, la cour d'appel a violé les textes susvisés ».

NB

La cour de cassation s’inscrit dans la lignée de la jurisprudence en optant pour la nullité en raison du défaut de consentement du représenté, et s’en distingue en optant pour la nullité relative et non absolue (seule la partie représentée peut invoquer la nullité).

Cette jurisprudence va à l’encontre de la règle énoncée désormais par le nouvel article 1156 du code civil, qui prévoit que l’acte accompli par un représentant sans pouvoir ou au-delà de ses pouvoirs est inopposable au représenté.

Cass. Civ. 3e, 11 juill. 2019 ; N° de pourvoi: 18-16690