25/09/2019 
Actualité Juridique par Me Emmanuel Rubi

VENTE : résolution de la vente pour défaut d’information, et l’obligation de compléter le diagnostic technique entre la promesse et la régularisation de la vente

Aux termes d’une promesse synallagmatique de vente du 13 août 2008, la SCI Lauren Clair Soleil, ayant pour co-gérants M. Y... et Mme Z..., vendait à la SCI Christelle et Marc un terrain de camping, et la vente était réitérée devant notaire par acte du 24 mars 2009.

Dans le même temps, la société Clair Soleil a vendu à la société Chloé et Maëlle le fonds de commerce de camping, tandis que le Cabinet C... a été chargé d’établir le dossier de diagnostic technique.

A la suite du refus d’un permis de construire un local technique pour une piscine chauffée fondé sur les dispositions du plan local d’urbanisme, les sociétés Christelle et Marc et Chloé et Maëlle ont, sur le fondement de l’article L. 125-5 du code de l’environnement, assigné les vendeurs en résolution des ventes et en indemnisation de leurs préjudices pour défaut d’information sur l’existence d’un plan de prévention des risques naturels prévisibles (PPRNP).

M. Y... et Mme Z... ont appelé le notaire en garantie, lequel a formé un recours identique contre le Cabinet C...

M. Y..., Mme Z... et la SCI Lauren Clair Soleil font grief à l’arrêt de prononcer la résolution de la vente du terrain de camping et de les condamner à restituer le prix de vente, alors, selon le moyen :

1°/ que la promesse de vente vaut vente ; qu’en cas de promesse synallagmatique ultérieurement réitérée par acte authentique, c’est à la date de la promesse, et non à celle de la réitération par acte authentique, qu’intervient la vente ; que c’est donc à cette date que doit être fourni le dossier technique prévu par l’article L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation et appréciée l’obligation, prévue par l’article L. 125-5 du code de l’environnement, aux termes de laquelle le vendeur doit informer l’acheteur de l’état des risques naturels et technologiques existants ; qu’au cas présent, la promesse synallagmatique de vente sous seing privé a été établie le 13 août 2008, à une date à laquelle l’arrêté du 25 novembre 2008 n’existait pas ; qu’il ne saurait donc être reproché à faute au vendeur de n’avoir pas communiqué cet arrêté à l’occasion de la réitération ultérieure, la vente étant parfaite dès le 13 août 2008 ; qu’en décidant le contraire, la cour d’appel a violé l’article 1589 du code civil ensemble l’article L. 125-5 du code de l’environnement et l’article L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation dans leur rédaction applicable en la cause.

2°/ qu’aux termes de l’article L. 125-5 du code de l’environnement, le vendeur doit informer l’acheteur de l’état des risques naturels et technologiques établi à partir des informations mises à dispositions par le préfet ; qu’au cas présent, les informations mises à disposition par le préfet sur le site internet de la préfecture n’incluaient pas l’arrêté du 25 novembre 2008 ; qu’en considérant néanmoins que la SCI Lauren Clair Soleil aurait manqué à ses obligations au motif que les informations mises à disposition par le préfet sur le site internet de la préfecture n’auraient qu’une valeur indicative, la cour d’appel a violé l’article L. 125-5 du code de l’environnement dans sa rédaction applicable en la cause.

La cour de cassation rejette les pourvois :

Mais attendu qu’il résulte des dispositions combinées de l’article L. 125-5 du code de l’environnement et des articles L. 271-4 et L. 271-5 du code de la construction et de l’habitation, dans leur rédaction alors applicable, que, si, après la promesse de vente, la parcelle sur laquelle est implanté l’immeuble objet de la vente est inscrite dans une zone couverte par un PPRNP prescrit ou approuvé, le dossier de diagnostic technique est complété, lors de la signature de l’acte authentique de vente, par un état des risques ou par une mise à jour de l’état des risques existants ; qu’ayant relevé que le terrain de camping était situé en zone rouge du plan de prévention des risques d’inondation approuvé par arrêté préfectoral du 25 novembre 2008 publié le 18 février 2009 au recueil des actes administratifs des services de l’Etat dans le département, et que le dossier de diagnostic technique annexé au contrat de vente n’en faisait pas état, la cour d’appel, qui a retenu à bon droit que la consultation de ce recueil était susceptible de renseigner utilement les cocontractants, le site internet de la préfecture n’ayant qu’une valeur informative, en a exactement déduit qu’à défaut d’information sur l’existence des risques visés par le PPRNP donnée par le vendeur dans l’acte authentique établi le 24 mars 2009, il y avait lieu de prononcer la résolution de la vente.

Cass. Civ. 3e, 19 sept. 2019 ; 18-16.700 ; 18-16.935 ; 18-17.562